Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliar: ce este, ce conține, ce riscuri ai
Ionut Margalina
3 mai 2026
13 min citire
Antecontractul de vânzare-cumpărare este, în practica imobiliară din România, documentul care leagă efectiv părțile înainte de semnarea actului autentic la notar. Mulți cumpărători și vânzători îl tratează superficial, ca pe o simplă formalitate, deși acest document poate decide soarta unei tranzacții de zeci sau sute de mii de euro. În rândurile care urmează vei găsi un ghid practic, redactat din perspectivă juridică aplicată, despre ce trebuie să conțină un antecontract corect, ce riscuri ascunde și cum te poți proteja, indiferent că ești cumpărător sau vânzător.
Definiție: antecontract vs. promisiune unilaterală vs. promisiune bilaterală
În limbajul curent, "antecontract" este folosit ca termen generic pentru orice înțelegere prealabilă încheierii contractului autentic de vânzare. Din punct de vedere juridic, însă, distincțiile sunt importante și produc efecte diferite.
Promisiunea unilaterală de vânzare este situația în care doar una dintre părți (de regulă proprietarul) se obligă să vândă bunul, cealaltă parte rezervându-și dreptul de a accepta sau nu oferta. Beneficiarul promisiunii are, astfel, o opțiune: poate cumpăra în termenul stabilit sau poate renunța, fără a fi obligat la executare.
Promisiunea bilaterală de vânzare (cea mai întâlnită formă de antecontract imobiliar) presupune că ambele părți se obligă reciproc: vânzătorul promite că va vinde, iar cumpărătorul promite că va cumpăra, la prețul și în condițiile stabilite. Tocmai această reciprocitate face ca antecontractul bilateral să fie un instrument puternic, dar și să nască obligații solide pentru ambele părți.
În practică, atunci când agenții imobiliari sau notarii vorbesc despre "antecontract", se referă, de regulă, la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, însoțită de plata unei sume cu titlu de arvună sau avans.
Cadrul legal: Codul civil art. 1.279 și art. 1.669
Sediul materiei se găsește în Codul civil (Legea nr. 287/2009, republicată în Monitorul Oficial). Două articole sunt esențiale pentru orice antecontract imobiliar.
Art. 1.279 Cod civil reglementează promisiunea de a contracta în general. Textul prevede că promisiunea trebuie să conțină toate clauzele esențiale ale contractului promis, fără de care părțile nu ar putea executa promisiunea. Tot acest articol stabilește că, în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese, iar instanța poate, atunci când natura contractului o permite și sunt îndeplinite cerințele legale pentru validitate, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.
Art. 1.669 Cod civil este norma specială pentru promisiunea de vânzare. Acesta prevede că, atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Termenul de prescripție al acestei acțiuni este, conform alineatelor articolului, de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Art. 1.670 Cod civil clarifică un aspect des disputat: în lipsa unei stipulații contrare, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit, nu arvună.
Art. 1.544 Cod civil reglementează regimul arvunei confirmatorii și pe cel al arvunei penalizatoare, instituții pe care le vom detalia mai jos.
Clauze obligatorii într-un antecontract bine redactat
Un antecontract redactat profesionist nu se rezumă la "vând apartamentul X cu suma Y". El trebuie să anticipeze toate situațiile posibile până la momentul autentificării, astfel încât niciuna dintre părți să nu fie surprinsă.
Identificarea exactă a imobilului (carte funciară, număr cadastral)
Imobilul trebuie identificat prin: adresa completă, numărul cadastral, numărul cărții funciare și unitatea administrativ-teritorială. Aceste date se verifică obligatoriu printr-un extras de carte funciară pentru autentificare, eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent, în conformitate cu Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară.
În cazul apartamentelor, se menționează suprafața utilă, cotele-părți indivize din terenul aferent și din părțile comune. Pentru terenuri, se indică suprafața măsurată, categoria de folosință și, dacă există, planul de amplasament. Orice neconcordanță între datele din antecontract și cele din ANCPI poate genera litigii, motiv pentru care verificarea se face înainte de semnare, nu după.
Prețul, modalitatea de plată, arvună
Prețul total trebuie exprimat clar, în cifre și în litere, cu specificarea monedei (lei sau echivalentul în euro la cursul BNR de la o anumită dată). Se detaliază:
suma plătită la semnarea antecontractului (avans sau arvună),
eșalonarea plăților intermediare, dacă există,
suma rămasă de achitat la data autentificării,
modalitatea concretă de plată (transfer bancar, OP, scrisoare de garanție bancară, credit ipotecar).
Atunci când cumpărătorul plătește prin credit ipotecar, antecontractul ar trebui să prevadă o clauză de condiționare a tranzacției de obținerea aprobării finale a creditului, cu un termen rezonabil. În lipsa acestei clauze, eșecul finanțării poate fi imputat cumpărătorului.
Termenul de încheiere a contractului autentic
Termenul-limită până la care părțile se obligă să se prezinte la notar este una dintre cele mai importante clauze. Trebuie să fie un termen cert (o dată calendaristică), nu unul vag de tipul "în cel mai scurt timp posibil". De asemenea, se recomandă indicarea biroului notarial sau a procedurii de stabilire a acestuia (de regulă, alegerea revine cumpărătorului, dar există și uzanțe locale).
Tot aici se prevede ce se întâmplă dacă termenul nu este respectat: prelungire automată, daune-interese, posibilitatea de reziliere, executarea silită prin hotărâre care ține loc de contract.
Sarcini, ipoteci, drepturi reale grevante
Vânzătorul declară pe propria răspundere situația juridică a imobilului: dacă este liber de sarcini sau dacă există ipoteci, privilegii, sechestre, drepturi de uzufruct, abitație, servituți, contracte de închiriere în derulare. Aceste declarații se coroborează cu extrasul de carte funciară.
Dacă imobilul are o ipotecă (de exemplu, este garanția unui credit al vânzătorului), antecontractul trebuie să prevadă mecanismul concret prin care ipoteca va fi radiată până la sau la data autentificării. În tranzacțiile complexe se folosește plata directă către bancă din prețul vânzării, cu acord scris al creditorului ipotecar.
În această etapă se aplică și obligațiile de informare precontractuală: vânzătorul trebuie să comunice cumpărătorului toate informațiile relevante privind situația juridică și tehnică a imobilului, sub sancțiunea răspunderii pentru viciile ascunse sau pentru evicțiune.
Ce este arvuna și care este diferența de avans
Confuzia dintre arvună și avans este una dintre cele mai frecvente surse de litigii imobiliare. Diferența este, însă, esențială.
Avansul este o plată parțială din preț. Dacă tranzacția nu se finalizează din motive imputabile uneia dintre părți, avansul se restituie integral, urmând ca partea prejudiciată să solicite separat daune-interese, pe care trebuie să le dovedească.
Arvuna, reglementată de art. 1.544 Cod civil, are un regim juridic distinct. Există două forme:
Arvuna confirmatorie: dacă promisiunea se execută, arvuna se impută asupra prestației sau, după caz, se restituie. Dacă partea care a dat arvuna nu execută din culpa sa, cealaltă parte poate denunța contractul reținând arvuna. Dacă partea care a primit arvuna nu execută din culpa sa, cealaltă parte poate denunța contractul și poate cere dublul arvunei.
Arvuna penalizatoare: are funcție de clauză penală. Părțile pot stipula expres că, în caz de neexecutare, partea în culpă datorează o sumă determinată cu titlu de arvună, fără a se mai putea pretinde alte daune.
Pentru ca o sumă să aibă regim de arvună, trebuie ca acest lucru să fie stipulat expres în antecontract. În lipsă, conform art. 1.670 Cod civil, suma este considerată avans din preț, cu toate consecințele care decurg din această calificare.
În practică, recomandarea este ca, dacă părțile doresc protecție prin arvună, să folosească formulări de tipul: "Suma de X lei se plătește cu titlu de arvună confirmatorie, în sensul art. 1.544 Cod civil".
Ce se întâmplă dacă o parte refuză să încheie contractul autentic
Refuzul nejustificat al uneia dintre părți deschide cealaltei parți (cea care și-a respectat obligațiile sau este gata să le respecte) mai multe căi de acțiune.
Prima opțiune este executarea silită în natură, prin acțiune întemeiată pe art. 1.669 Cod civil. Partea diligentă cere instanței să pronunțe o hotărâre care ține loc de contract de vânzare. Dacă instanța admite cererea, hotărârea definitivă se intabulează în cartea funciară și produce aceleași efecte ca un contract autentic. Termenul de prescripție este de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, motiv pentru care reacția trebuie să fie promptă.
A doua opțiune este denunțarea antecontractului, cu reținerea arvunei sau, după caz, cu solicitarea dublului arvunei. Această cale este mai rapidă, dar pierde efectul executării în natură (nu obții imobilul, ci doar despăgubirea convenită).
A treia opțiune este solicitarea de daune-interese pe drept comun, dovedind prejudiciul efectiv suferit (creșterea prețurilor, costuri pierdute, comisioane plătite degeaba). Această cale este utilă atunci când nu s-a stipulat arvună și nici nu mai există interes pentru executare.
Înalta Curte de Casație și Justiție a confirmat, în jurisprudența sa constantă, că pronunțarea hotărârii care ține loc de contract presupune verificarea îndeplinirii tuturor condițiilor de validitate a vânzării, inclusiv a celei privind capacitatea de a contracta și a regimului matrimonial al vânzătorului.
Antecontract autentificat la notar vs. sub semnătură privată
Antecontractul poate fi încheiat în două forme:
Sub semnătură privată: este forma cea mai răspândită. Este suficient pentru a produce efecte între părți și pentru a permite, în caz de litigiu, acțiunea în pronunțarea hotărârii care ține loc de contract. Dezavantajul este că nu permite intabularea în cartea funciară (decât în cazuri speciale) și nu oferă forța executorie a actului notarial.
Autentificat la notar: oferă mai multe avantaje. În primul rând, permite înscrierea provizorie a dreptului în cartea funciară, conform Legii nr. 7/1996, ceea ce face opozabilă terților intenția de cumpărare și împiedică vânzătorul să înstrăineze imobilul către altcineva fără ca noul cumpărător să fie informat. În al doilea rând, antecontractul autentic în care se prevede o clauză privind plata sau alte obligații precis determinate este, în condițiile legii, titlu executoriu pentru anumite obligații (ex. restituirea arvunei).
Costurile autentificării sunt mai mari, dar pentru tranzacțiile cu valori importante sau cu termene lungi între semnare și autentificare, varianta notarială este de preferat.
Poate fi semnat antecontractul electronic?
Răspunsul scurt: da, dar cu nuanțe. Conform Regulamentului (UE) nr. 910/2014 (eIDAS), semnătura electronică calificată are aceeași valoare juridică cu semnătura olografă. În principiu, un antecontract sub semnătură privată poate fi semnat electronic, cu condiția folosirii unei semnături electronice calificate de către ambele părți.
În practica imobiliară din România, semnarea electronică a antecontractelor a căpătat amploare, mai ales în cazul tranzacțiilor la distanță. Pentru detalii privind regimul concret și capcanele practice, recomandăm articolul nostru dedicat: /blog/semnatura-electronica-tranzactii-imobiliare-romania.
Atenție însă: pentru contractul autentic de vânzare la notar, prezența fizică sau procura specială autentică rămâne, de regulă, obligatorie. Antecontractul electronic nu înlocuiește autentificarea finală, ci doar etapa premergătoare.
Greșeli frecvente care invalidează antecontractul
Din experiența acumulată pe platforma RealImobConnect și din analiza dosarelor de practică judiciară, cele mai frecvente erori sunt:
Identificarea imprecisă a imobilului: lipsa numărului cadastral sau a numărului de carte funciară face ca obiectul contractului să fie discutabil.
Lipsa termenului ferm de autentificare: formulările vagi permit tergiversarea, iar acțiunea în executare silită se complică.
Confuzia avans-arvună: nemenționarea expresă a regimului arvunei lasă suma plătită cu regim de simplu avans.
Omiterea declarației privind sarcinile: vânzătorul răspunde pentru ipoteci sau privilegii nedezvăluite, dar dovada în instanță poate fi dificilă.
Necitirea extrasului de carte funciară actualizat: extrasul trebuie să fie de dată recentă (în general, eliberat în ultimele 30 de zile).
Nesemnarea de către toți coproprietarii: în cazul bunurilor comune (soți căsătoriți în regimul comunității legale, moștenitori în indiviziune), antecontractul semnat doar de unul dintre proprietari este, în general, ineficace fără ratificare.
Lipsa clauzei privind finanțarea: cumpărătorii care apelează la credit ipotecar trebuie să își protejeze interesul prin clauză de condiționare.
Plata arvunei fără document doveditor: chitanța sau ordinul de plată cu mențiunea exactă "arvună conform antecontract din data de..." este obligatorie.
Întrebări frecvente
1. Pot să mă răzgândesc după ce semnez antecontractul?
În principiu, nu, fără consecințe. Dacă ești cumpărător și ai dat arvună, vei pierde arvuna. Dacă ești vânzător și te răzgândești, riști să plătești dublul arvunei sau să fii obligat în instanță să vinzi prin hotărâre care ține loc de contract.
2. Ce se întâmplă dacă banca refuză creditul ipotecar?
Dacă antecontractul conține o clauză suspensivă privind aprobarea creditului, refuzul băncii (dovedit cu adresă oficială) duce la desființarea antecontractului fără penalități. Fără această clauză, neobținerea creditului este, de regulă, riscul cumpărătorului.
3. Cât trebuie să fie arvuna?
Legea nu impune un cuantum. În practică, arvuna se situează între 5% și 15% din prețul total, dar părțile sunt libere să stabilească orice sumă, atât timp cât este proporțională.
4. Ce se întâmplă dacă imobilul are ipotecă?
Antecontractul trebuie să prevadă mecanismul concret de radiere a ipotecii (de regulă, plata directă către banca creditoare din prețul vânzării, cu acord scris al băncii). Cumpărătorul nu va semna actul autentic înainte ca banca să confirme radierea.
5. Antecontractul se înregistrează undeva?
Antecontractul sub semnătură privată nu se înregistrează nicăieri obligatoriu. Antecontractul autentificat la notar poate fi notat în cartea funciară, ceea ce îl face opozabil terților.
6. Pot semna antecontract pentru un imobil aflat în construcție?
Da. Este o practică curentă în cazul achiziției de la dezvoltatori. Antecontractul trebuie să prevadă, suplimentar, faza construcției, termenul de finalizare, recepția și condițiile de intabulare la finalizare.
7. Ce drepturi am dacă vânzătorul vinde imobilul altcuiva după ce am semnat antecontractul?
Dacă antecontractul tău nu este notat în cartea funciară, iar al doilea cumpărător este de bună-credință și își intabulează dreptul, riști să pierzi imobilul. Îți rămâne acțiunea în daune-interese împotriva vânzătorului, eventual în restituirea dublului arvunei. De aceea, notarea antecontractului în CF (când este autentificat) oferă protecție majoră.
8. Pot cesiona drepturile din antecontract?
Da, dacă antecontractul nu o interzice expres. Cesiunea trebuie notificată vânzătorului. În practică, se folosește în special în cazul investitorilor care cumpără imobile noi și le revând înainte de finalizare.
9. Cât durează un proces de pronunțare a hotărârii care ține loc de contract?
În medie, 1 - 2 ani pe fond, cu eventuale căi de atac. Tocmai de aceea termenul de prescripție de 6 luni pentru introducerea acțiunii este crucial.
10. Trebuie avocat sau e suficient notarul?
Notarul autentifică actul și verifică legalitatea. Pentru consultanță și negociere a clauzelor, în special în tranzacții complexe sau cu valori mari, se recomandă asistența unui avocat specializat în drept imobiliar.
Glosar conex
Arvună: sumă de bani plătită ca garanție de executare a unui contract, având regim distinct de avansul propriu-zis (art. 1.544 Cod civil).
Avans: parte din prețul total achitată anticipat, care se restituie în caz de neexecutare, dar nu produce efectele specifice arvunei.
Carte funciară (CF): registrul public în care se înscriu imobilele și drepturile reale asupra acestora, ținut de ANCPI prin oficiile teritoriale.
Intabulare: înscrierea definitivă a unui drept real în cartea funciară, cu efect de opozabilitate față de terți.
Notarea în CF: înscrierea provizorie a unor drepturi sau situații juridice (cum ar fi un antecontract autentic), în vederea opozabilității.
Hotărâre care ține loc de contract: hotărârea judecătorească ce produce, ca efect, încheierea contractului în lipsa consimțământului părții recalcitrante (art. 1.669 Cod civil).
Promisiune bilaterală: înțelegere prin care ambele părți se obligă reciproc să încheie în viitor un contract determinat.
Evicțiune: pierderea de către cumpărător a bunului cumpărat, total sau parțial, ca urmare a unui drept al unui terț, anterior vânzării.
Disclaimer juridic: Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică individualizată. Pentru situații concrete, consultați un avocat sau notar public. Informațiile au fost actualizate la data publicării; este posibil ca legislația sau jurisprudența să se modifice ulterior.
