Ghid complet: Cum cumperi un apartament in Romania in 2026, pas cu pas

Achizitia unui apartament este, pentru majoritatea romanilor, cea mai importanta decizie financiara din viata. Procesul poate parea complicat, dar cu informatiile corecte si o planificare atenta, totul devine mult mai simplu. In acest ghid detaliat iti explicam fiecare etapa, de la stabilirea bugetului pana la momentul in care primesti cheile locuintei tale.

1. Stabilirea bugetului realist

Primul pas, inainte de a vizita orice apartament, este sa iti stabilesti un buget realist. Multi cumparatori fac greseala de a se uita la preturile apartamentelor fara sa ia in calcul toate costurile implicate.

Regula 30%

Specialistii financiari recomanda ca rata lunara pentru credit ipotecar sa nu depaseasca 30% din venitul net al familiei. De exemplu, daca venitul net combinat al familiei este de 10.000 lei, rata ar trebui sa fie maximum 3.000 lei. Aceasta regula iti asigura un echilibru sanatos intre plata creditului si cheltuielile zilnice.

Avansul necesar

In 2026, avansul minim pentru un credit ipotecar standard este de 15% din valoarea imobilului. Pentru programul Noua Casa, avansul poate fi mai mic, de la 5%. Concret, pentru un apartament de 100.000 euro, ai nevoie de cel putin 15.000 euro avans in varianta standard.

Costuri ascunse pe care trebuie sa le prevezi

Dincolo de pretul apartamentului, bugetul tau trebuie sa includa:

• Onorariul notarial: intre 1.000 si 3.000 lei, in functie de valoarea tranzactiei
• Impozitul pe transferul proprietatii: calculat procentual din valoarea imobilului
• Comisionul agentiei imobiliare: de obicei intre 1% si 3% din pretul de vanzare
• Costurile de evaluare a imobilului: 300-800 lei
• Asigurarea obligatorie a locuintei: aproximativ 200-500 lei/an
• Eventuale renovari sau mobilare: variabil, dar planifica minim 5.000-10.000 euro pentru un apartament nou

Ca regula orientativa, adauga 5-8% din pretul apartamentului pentru aceste costuri suplimentare.

2. Credit ipotecar in 2026: ce trebuie sa stii

Piata creditelor ipotecare din Romania a trecut prin mai multe schimbari in ultimii ani. Iata ce este relevant in 2026.

Dobanzi si conditii actuale

Dobanzile pentru creditele ipotecare in lei se situeaza in jurul valorii de 6-8% pe an, in functie de banca si tipul dobanzii (fixa sau variabila). Dobanda fixa iti ofera predictibilitate pe primii 5-10 ani, in timp ce dobanda variabila (legata de IRCC) poate fluctua trimestrial.

Recomandarea noastra: daca iti doresti stabilitate si planifici pe termen lung, opteaza pentru o perioada de dobanda fixa cat mai extinsa. Diferenta lunara este mica, dar linistea sufleteasca este mare.

Prima Casa vs Noua Casa

Programul Prima Casa a fost inlocuit de programul Noua Casa (denumit oficial "O familie, o casa"), care functioneaza in continuare in 2026 cu urmatoarele conditii principale:

• Valoarea maxima garantata de stat: pana la 70.000 euro pentru locuinte noi, pana la 60.000 euro pentru locuinte vechi
• Avans minim: 5% din valoarea imobilului
• Dobanda avantajoasa, mai mica decat la creditele standard
• Conditia principala: sa nu detii si sa nu fi detinut o locuinta in proprietate

Acest program ramane cea mai accesibila cale pentru tinerii la prima achizitie.

Documente necesare pentru credit ipotecar

Pregateste din timp urmatoarele documente:

• Actul de identitate (carte de identitate valabila)
• Adeverinta de venit de la angajator (ultimele 3-6 luni)
• Fluturas de salariu pe ultimele 3 luni
• Extras de cont bancar pe ultimele 3-6 luni
• Declaratia de venituri sau bilantul contabil (pentru PFA/SRL)
• Antecontractul de vanzare-cumparare
• Documentele imobilului (extras CF, certificat energetic, releveu)

Sfat practic: solicita o pre-aprobare de la banca inainte de a cauta apartamentul. Vei sti exact ce suma poti accesa si vei negocia din pozitia unui cumparator serios.

3. Cum alegi zona potrivita

Alegerea zonei este la fel de importanta ca alegerea apartamentului in sine. O locuinta buna intr-o zona nepotrivita iti va afecta calitatea vietii pe termen lung.

Criteriile esentiale de evaluat

• Proximitatea fata de locul de munca: calculeaza timpul real de navetare, nu doar distanta. Verifica traseele de transport in comun si traficul in orele de varf.
• Infrastructura scolara si medicala: daca ai sau planifici copii, verifica scolile, gradinitele si cabinetele medicale din zona.
• Comert si servicii: magazine alimentare, farmacii, banci, restaurante. O zona bine deservita iti economiseste timp zilnic.
• Siguranta: consulta statisticile locale, vorbeste cu vecinii, viziteaza zona seara.
• Planul urbanistic zonal (PUZ): verifica ce constructii sunt planificate in zona. Un teren liber de langa bloc poate deveni un alt bloc de 10 etaje.
• Potentialul de crestere a valorii: zonele in dezvoltare, aproape de proiecte de infrastructura (metrou, drumuri noi), tind sa creasca in valoare.

Platforma RealImobConnect iti pune la dispozitie filtre avansate de cautare care includ informatii despre zona, astfel incat sa poti compara rapid mai multe variante.

4. Verificari obligatorii inainte de cumparare

Aceasta este etapa in care multi cumparatori economisesc timp si bani, insa riscurile sunt uriase. Nu sari niciodata peste aceste verificari.

Extrasul de Carte Funciara (CF)

Extrasul CF este documentul fundamental. Solicita un extras de carte funciara de informare (actualizat, nu mai vechi de 30 de zile) si verifica:

• Proprietarul real: numele de pe CF trebuie sa corespunda cu cel al vanzatorului
• Suprafata utila: sa coincida cu ce ti s-a prezentat
• Destinatia imobilului: locuinta, nu spatiu comercial
• Inscrierea corecta: imobilul trebuie sa fie intabulat, nu doar notat

Sarcini, ipoteci si litigii

In sectiunea de sarcini a extrasului CF, verifica daca exista:

• Ipoteci bancare (imobilul poate fi garantia altui credit)
• Sechestre sau popriri
• Litigii in curs
• Servituti sau alte limitari ale dreptului de proprietate
• Notari privind antecontracte anterioare

Daca gasesti orice sarcina inscrisa, solicita vanzatorului sa o radieze inainte de semnarea actelor sau consulta un avocat.

Alte verificari importante

• Certificatul de performanta energetica: obligatoriu la vanzare, iti indica consumul estimat al locuintei
• Documentatia tehnica: releveu cadastral actualizat, proces-verbal de receptie (pentru constructii noi)
• Istoricul proprietatii: verifica cum a dobandit vanzatorul imobilul (mostenire, cumparare, donatie)
• Situatia la asociatia de proprietari: solicita o adeverinta care sa confirme ca nu exista datorii la intretinere

5. Rolul agentului imobiliar vs cumparare directa de la proprietar

Avantajele unui agent imobiliar profesionist

Un agent imobiliar cu experienta iti aduce:

• Acces la un portofoliu extins de proprietati, inclusiv cele care nu sunt publicate online
• Negociere profesionala in numele tau
• Verificarea documentelor si identificarea problemelor potentiale
• Economie de timp, agentul filtreaza ofertele si organizeaza vizionarile
• Asistenta pe tot parcursul tranzactiei, inclusiv la notar

Cumpararea directa de la proprietar

Cumpararea fara agent este posibila si elimina comisionul de intermediere. Totusi, presupune ca:

• Iti asumi responsabilitatea verificarilor legale
• Ai experienta in negociere
• Ai timp sa cauti activ si sa vizitezi proprietati
• Angajezi un avocat pentru verificarea documentelor

Pe platforma RealImobConnect, fiecare agent este verificat si evaluat de clientii anteriori, ceea ce iti ofera siguranta ca lucrezi cu un profesionist de incredere.

Recomandarea noastra

Daca esti la prima achizitie, un agent imobiliar bun merita comisionul. Daca ai experienta anterioara si cunosti piata, poti incerca sa cumperi direct, dar investeste intr-o consultanta juridica.

6. Procesul la notar, pas cu pas

Odata ce ai gasit apartamentul potrivit, ai verificat documentele si ai obtinut finantarea, urmeaza procesul notarial.

Pasul 1: Antecontractul de vanzare-cumparare

Acesta se semneaza de obicei cu 30-60 de zile inainte de actul final. Include:

• Pretul convenit si modalitatea de plata
• Termenul limita pentru semnarea contractului final
• Avansul platit (de regula 10% din pret)
• Penalitatile in caz de retragere a uneia dintre parti
• Lista documentelor pe care vanzatorul trebuie sa le furnizeze

Pasul 2: Pregatirea dosarului

Notarul va solicita:

• Extrasul CF de autentificare (il obtine notarul direct)
• Certificatul fiscal de la primarie (pe numele vanzatorului)
• Actele de identitate ale ambelor parti
• Documentatia bancara (daca exista credit ipotecar)
• Certificatul energetic
• Adeverinta de la asociatia de proprietari

Pasul 3: Semnarea contractului de vanzare-cumparare

In ziua stabilita:

• Notarul citeste contractul integral ambelor parti
• Se verifica identitatea partilor
• Se semneaza contractul de catre vanzator si cumparator
• Se achita pretul (de obicei prin transfer bancar sau depunere in contul vanzatorului)
• Se achita taxele notariale si impozitul de transfer
• Notarul depune cererea de intabulare la OCPI

Pasul 4: Intabularea

Dupa semnare, notarul trimite documentele la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI). In termen de 5-15 zile lucratoare, dreptul de proprietate este inscris pe numele tau in Cartea Funciara.

Felicitari, esti oficial proprietar.

7. Greseli frecvente ale cumparatorilor

Invatand din greselile altora, iti poti economisi mii de euro si luni de stres.

1. Nu verifica extrasul CF actualizat. Aceasta este cea mai periculoasa greseala. Un extras vechi nu reflecta situatia reala a imobilului.

2. Se grabesc din frica de a pierde oferta. Piata imobiliara ofera mereu oportunitati. Nu lasa presiunea vanzatorului sau a agentului sa te determine sa sari peste verificari.

3. Ignora costurile ascunse. Multi cumparatori calculeaza doar pretul apartamentului si rata creditului, uitand de taxe, renovari si mobilare.

4. Nu viziteaza apartamentul de mai multe ori. Viziteaza la ore diferite, in zile diferite. Verifica zgomotul, lumina naturala, presiunea apei, starea instalatiilor.

5. Nu compara ofertele de credit. Diferenta de 0,5% la dobanda inseamna mii de euro pe durata creditului. Solicita oferte de la minimum 3 banci.

6. Nu negociaza pretul. Pretul listat nu este intotdeauna pretul final. In functie de piata si de motivatia vanzatorului, exista loc de negociere.

7. Nu verifica vecinii si asociatia de proprietari. Un apartament perfect poate deveni un cosmar daca asociatia are datorii mari sau daca vecinii sunt problematici.

Intrebari frecvente (FAQ)

Ce avans minim am nevoie pentru a cumpara un apartament in 2026?

Pentru un credit ipotecar standard, avansul minim este de 15% din valoarea imobilului. Prin programul Noua Casa, avansul poate fi de doar 5%.

Cat dureaza intreg procesul de cumparare a unui apartament?

De la momentul in care incepi cautarea pana la semnarea la notar, procesul dureaza in medie 2-4 luni. Daca ai nevoie de credit ipotecar, adauga inca 2-4 saptamani pentru aprobarea bancii.

Pot cumpara un apartament daca am un contract de munca pe perioada determinata?

Da, dar optiunile de creditare sunt mai limitate. Unele banci accepta contracte pe perioada determinata daca ai cel putin 12 luni de vechime la angajatorul actual. Alternativ, poti apela la un co-debitor cu contract pe perioada nedeterminata.

Ce impozite platesc la achizitia unui apartament?

La cumparare, platesti impozitul pe transferul proprietatii (inclus in taxele notariale), onorariul notarial si taxa de intabulare. Dupa achizitie, vei plati anual impozitul pe proprietate catre primaria locala, care variaza in functie de oras, suprafata si tipul constructiei.

Merita sa cumpar un apartament nou sau unul vechi?

Depinde de prioritatile tale. Apartamentele noi ofera instalatii moderne, eficienta energetica mai buna si garantie de la dezvoltator. Apartamentele vechi sunt de obicei mai spatioase, situate in zone centrale si au preturi mai mici pe metru patrat. Evalueaza ambele variante in functie de buget si stil de viata.

Ce fac daca descopar probleme dupa cumparare?

Daca ai cumparat de la un dezvoltator, beneficiezi de garantie legala pentru vicii ascunse (2 ani pentru finisaje, 10 ani pentru structura). Daca ai cumparat de la un particular, poti invoca viciile ascunse in instanta, dar procesul este mai dificil. De aceea, inspectia temeinica inainte de cumparare este esentiala.

Este obligatoriu sa am un avocat la achizitia unui apartament?

Nu este obligatoriu legal, dar este foarte recomandat, mai ales daca nu ai experienta in tranzactii imobiliare. Un avocat specializat verifica documentele, identifica riscurile si te poate reprezenta in negocieri. Costul unei consultante juridice este mic comparativ cu riscurile unei tranzactii cu probleme.

Acest ghid a fost redactat de echipa RealImobConnect pentru a te ajuta sa iei cea mai buna decizie in procesul de achizitie a locuintei tale. Informatiile sunt actualizate pentru anul 2026, dar recomandam sa verifici intotdeauna legislatia in vigoare si sa consulti un specialist.