Piata imobiliara din Romania in 2026: tendinte, preturi si oportunitati
Ionut Margalina
14 aprilie 2026
9 min citire
Piata imobiliara din Romania in 2026: tendinte, preturi si oportunitati
Piata imobiliara din Romania traverseaza in 2026 o perioada de maturizare. Dupa anii de cresteri accelerate si corectii moderate, anul acesta aduce un echilibru mai vizibil intre cerere si oferta, sustinut de stabilizarea ratelor dobanzilor si de un val de digitalizare care schimba regulile jocului. In acest articol analizam in detaliu preturile pe segmente, orasele cu cel mai mare potential, impactul creditarii si tendintele care vor defini restul anului.
Evolutia preturilor pe segmente: apartamente, case, terenuri
Apartamente noi vs. apartamente vechi
Segmentul apartamentelor noi continua sa fie motorul principal al pietei. Pretul mediu la nivel national pentru un apartament nou a ajuns in primul trimestru al lui 2026 la aproximativ 1.750 EUR/mp, cu o crestere de circa 6% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Cresterea este alimentata de costurile ridicate ale materialelor de constructie, dar si de cererea constanta din partea cumparatorilor care prefera eficienta energetica si finisaje moderne.
Apartamentele vechi, in schimb, au inregistrat o dinamica mai temperata. Pretul mediu se situeaza in jurul valorii de 1.350 EUR/mp, cu o crestere anuala de aproximativ 3-4%. Diferenta de pret dintre cele doua segmente se mentine la circa 25-30%, ceea ce face ca apartamentele din blocurile mai vechi sa ramana o optiune atractiva pentru cumparatorii cu buget limitat.
Factorii care influenteaza decalajul:
Normele de eficienta energetica tot mai stricte, care cresc costul constructiilor noi
Programele de reabilitare termica, care adauga valoare stocului vechi
Preferinta generatiei tinere pentru zone centrale, unde predomina constructiile mai vechi
Case individuale
Piata caselor a cunoscut o corectie usoara dupa boom-ul din perioada 2021-2024, cand munca de acasa a generat o cerere fara precedent pentru locuinte cu gradina. In 2026, preturile caselor din zonele periurbane s-au stabilizat, cu variatii de +1% pana la +3% in functie de regiune. Pretul mediu pentru o casa noua la periferia unui oras mare se situeaza intre 120.000 si 180.000 EUR.
Terenuri
Segmentul terenurilor ramane cel mai volatil. Terenurile intravilane din apropierea oraselor mari au continuat sa se aprecieze cu 5-8% anual, in timp ce terenurile agricole au avut o dinamica mai redusa, de circa 2-3%. O tendinta notabila este interesul crescut pentru terenuri in judete precum Ilfov, Cluj si Timis, unde dezvoltatorii cauta parcele pentru proiecte rezidentiale de mare anvergura.
Top 5 orase cu cea mai mare crestere a preturilor
Distributia geografica a cresterilor de pret ramane inegala. Iata clasamentul pe primele trei luni ale anului 2026:
Cluj-Napoca continua sa domine, cu preturi medii de aproximativ 2.400 EUR/mp pentru apartamente noi. Cresterea anuala de 7-8% este sustinuta de sectorul IT, de universitatile puternice si de o oferta care nu reuseste sa tina pasul cu cererea.
Timisoara a devenit cel de-al doilea pol imobiliar al tarii, cu preturi de circa 1.700 EUR/mp si o crestere de 6-7%. Investitiile in infrastructura, inclusiv autostrada spre Lugoj si modernizarea aeroportului, contribuie la atractivitate.
Bucuresti prezinta o imagine nuantata. Sectoarele 1 si 2 au preturi care depasesc 2.200 EUR/mp, in timp ce sectoarele 4 si 5 raman sub 1.500 EUR/mp. Media generala a capitalei arata o crestere de circa 5%.
Brasov beneficiaza de turismul constant si de calitatea vietii. Preturile au ajuns la circa 1.650 EUR/mp, cu o crestere anuala de 5-6%.
Iasi a intrat puternic in topul cresterilor, cu preturi medii de 1.450 EUR/mp si un avans de 6% fata de anul trecut. Dezvoltarea sectorului IT si investitiile in infrastructura de transport sustin aceasta dinamica.
De retinut: orase precum Constanta, Oradea si Sibiu se afla la mica distanta si ar putea intra in top in a doua jumatate a anului.
Impactul ratelor dobanzilor asupra pietei imobiliare
Ratele dobanzilor reprezinta, fara indoiala, cel mai important factor macroeconomic care influenteaza piata imobiliara din Romania in 2026. Dupa o perioada de dobanzi ridicate in 2023-2024, Banca Nationala a Romaniei a inceput un ciclu de relaxare monetara in a doua jumatate a anului 2025.
Situatia actuala:
Rata de politica monetara a BNR se situeaza la 5,25% in aprilie 2026, fata de 6,5% la varful din 2024
Rata medie a dobanzii pentru creditele ipotecare cu dobanda variabila a coborat spre 6,8-7,2%
IRCC-ul a scazut la 4,9%, ceea ce a redus semnificativ rata lunara pentru creditele existente
Aceste evolutii au un efect dublu. Pe de o parte, accesibilitatea creditelor s-a imbunatatit, ceea ce stimuleaza cererea. Pe de alta parte, scaderea dobanzilor a fost partial compensata de cresterea preturilor, astfel incat efortul financiar total al unui cumparator ramane substantial.
Pentru un apartament de 70 mp in Bucuresti, la un pret de circa 105.000 EUR, rata lunara a unui credit ipotecar pe 30 de ani (cu 15% avans) se situeaza in jurul a 2.800-3.000 RON. Aceasta reprezinta aproximativ 45-50% din venitul mediu net al unui cuplu tanar din capitala, o proportie inca ridicata comparativ cu media europeana.
Segmentul "first-time buyers" si programul Noua Casa
Cumparatorii la prima achizitie raman un segment esential al pietei. Programul Noua Casa (fost Prima Casa) continua sa fie principalul instrument de sprijin guvernamental, cu cateva modificari importante in 2026:
Plafonul de garantare a fost majorat la 80.000 EUR pentru locuinte noi si 70.000 EUR pentru locuinte vechi
Dobanda maxima admisa a fost fixata la IRCC + 2%, ceea ce ofera o rata efectiva de circa 6,9%
Avansul minim ramane la 5% pentru locuinte noi si 5% pentru locuinte vechi
A fost introdus un bonus suplimentar de 5.000 EUR pentru locuintele cu certificat energetic A sau B
Impactul programului asupra pietei:
Aproximativ 30% din tranzactiile cu apartamente noi sunt realizate prin Noua Casa
Bugetul alocat pentru 2026 este de 2 miliarde RON, suficient pentru circa 15.000 de garantii
Orasele cu cele mai multe tranzactii Noua Casa sunt Bucuresti, Cluj-Napoca si Timisoara
Cu toate acestea, programul are si limite. Plafonul de 80.000 EUR devine insuficient in Cluj-Napoca sau in zonele premium din Bucuresti, unde preturile apartamentelor de doua camere depasesc frecvent aceasta suma. Acest lucru ii determina pe multi cumparatori tineri sa caute alternative: fie orase mai accesibile, fie produse de creditare ipotecara standard.
Un aspect tot mai relevant pentru tinerii cumparatori este accesul la informatii complete despre piata. Platforme precum RealImobConnect faciliteaza procesul de cautare prin centralizarea ofertelor si prin transparentizarea preturilor, eliminand o parte din incertitudinea asociata primei achizitii.
Tendinte: digitalizarea tranzactiilor imobiliare
Daca preturile si dobanzile domina discutiile pe termen scurt, digitalizarea este tendinta structurala care va redefini piata imobiliara din Romania pe termen lung. Anul 2026 marcheaza cateva evolutii semnificative:
Platforme online si transparenta
Piata imobiliara romaneasca a fost in mod traditional una opaca, cu informatii fragmentate si procese birocratice complexe. Platformele digitale schimba treptat acest lucru. Cumparatorii au acces la date comparative despre preturi, pot vizualiza proprietati prin tururi virtuale si pot initia procese de negociere direct online.
Tendinta este clara: peste 75% dintre cumparatori incep procesul de cautare online, iar timpul mediu de la prima vizualizare pana la vizionare s-a redus la circa 12 zile, comparativ cu 21 de zile in urma cu trei ani.
Contracte electronice si semnatura digitala
Adoptarea semnaturii electronice calificate a avansat semnificativ. Din 2025, legislatia romana permite utilizarea semnaturii electronice pentru contractele de intermediere si pentru antecontractele de vanzare-cumparare. Actul final de vanzare ramane, deocamdata, in forma autentica la notar, dar procesele pregatitoare pot fi gestionate integral digital.
Beneficiile sunt evidente:
Reducerea timpului de finalizare a unei tranzactii cu 30-40%
Eliminarea deplasarilor inutile pentru semnarea documentelor intermediare
Trasabilitate completa a documentelor si comunicarilor
Posibilitatea de a gestiona tranzactii la distanta, inclusiv pentru diaspora
Inteligenta artificiala in evaluarea proprietatilor
Un alt trend emergent este utilizarea algoritmilor de evaluare automata (AVM, Automated Valuation Models). Aceste instrumente analizeaza date istorice, localizare, caracteristici ale proprietatii si tendinte de piata pentru a oferi estimari de pret in timp real. Desi nu inlocuiesc evaluarile autorizate, ele ofera un punct de referinta util atat pentru cumparatori, cat si pentru agentii imobiliari.
Platformele moderne de intermediere, inclusiv RealImobConnect, integreaza tot mai multe astfel de functionalitati pentru a oferi utilizatorilor o experienta completa, de la cautare pana la finalizarea tranzactiei.
Predictii pentru restul anului 2026
Pe baza tendintelor din primul trimestru si a contextului macroeconomic, iata principalele noastre estimari pentru restul anului:
Preturi. Ne asteptam la o crestere anuala medie de 4-6% la nivel national, cu variatii regionale importante. Cluj-Napoca si Timisoara vor continua sa conduca clasamentul, in timp ce orasele secundare vor castiga teren.
Volumul tranzactiilor. Estimam o crestere de 8-12% a numarului de tranzactii fata de 2025, sustinuta de scaderea dobanzilor si de cererea din partea segmentului tanar.
Creditare. BNR va continua probabil ciclul de reducere a ratei de politica monetara, cu posibilitatea de a ajunge la 4,75% pana la finalul anului. Acest lucru va imbunatati accesibilitatea creditelor ipotecare.
Segmentul rezidential nou. Livrarile de locuinte noi vor creste usor, dar nu suficient pentru a echilibra cererea in orase precum Cluj-Napoca sau Bucuresti. Deficitul de oferta va mentine presiunea ascendenta asupra preturilor.
Digitalizare. Adoptarea instrumentelor digitale va accelera. Pana la sfarsitul anului 2026, estimam ca peste 50% din contractele de intermediere vor fi semnate electronic.
Riscuri de monitorizat:
O eventuala recesiune la nivel european ar putea afecta cererea din partea diasporei
Cresterea costurilor de constructie peste estimari ar putea limita oferta noua
Modificari legislative privind impozitarea proprietatilor multiple, aflate in discutie
Concluzie
Piata imobiliara din Romania in 2026 ofera oportunitati reale, dar presupune o informare atenta. Preturile apartamentelor continua sa creasca, dar ritmul s-a temperat. Dobanzile in scadere fac creditele mai accesibile, iar digitalizarea simplifica procesul de cumparare. Pentru cumparatori, agenti si investitori deopotriva, cheia ramane accesul la date corecte si la instrumente moderne care permit decizii fundamentate.
Fie ca esti la prima achizitie sau cauti o investitie, piata din 2026 recompenseaza pregatirea si rabdarea.