Cum cumperi prima locuință în România: ghid complet 2026 (Prima Casă, Noua Casă, credit ipotecar)

Cumpărarea primei locuințe este, pentru majoritatea românilor, cea mai mare tranzacție financiară din viață. În 2026, contextul s-a complicat: dobânzile rămân volatile, prețurile pe metru pătrat au crescut în marile orașe, iar programul Noua Casă (succesorul Prima Casă) coexistă cu oferte de credit ipotecar standard din ce în ce mai competitive. Acest ghid se adresează cumpărătorilor la prima achiziție care vor să înțeleagă, pas cu pas, ce înseamnă pregătirea financiară, cum funcționează programele guvernamentale, ce verificări juridice nu trebuie omise și ce costuri reale apar dincolo de prețul de listare. Vei pleca de aici cu o listă concretă de acțiuni, nu cu sloganuri generice.

Pregătirea financiară: avans, gradul de îndatorare, scoring BNR

Înainte să răsfoiești anunțurile pe /properties, trebuie să răspunzi sincer la trei întrebări: cât poți avansa, cât poți rambursa lunar și cât de stabil este venitul tău. Băncile aplică reguli stricte impuse de Banca Națională a României prin Regulamentul BNR nr. 17/2012 (cu modificările ulterioare), care plafonează gradul total de îndatorare la aproximativ 40% din venitul net lunar pentru creditele în lei și un procent mai redus pentru creditele în valută străină. Pentru cumpărătorii la prima locuință, BNR permite o derogare cu câteva puncte procentuale în plus, însă fiecare bancă aplică propriul scoring intern.

Avansul standard cerut pentru un credit ipotecar clasic este, la momentul redactării, de aproximativ 15% din valoarea imobilului pentru prima locuință și de 25% sau mai mult pentru a doua proprietate. Programul Noua Casă coboară pragul avansului semnificativ, însă vine cu propriile condiții, pe care le detaliem mai jos.

Pași concreți de pregătire financiară:

1. Cere un raport de la Biroul de Credit, ca să vezi exact ce vede banca despre tine.
2. Calculează gradul de îndatorare: rate existente plus rata estimată a creditului ipotecar, raportate la venitul net.
3. Strânge minimum 6 luni de extrase de cont care să arate venituri stabile.
4. Solicită o pre-aprobare la cel puțin 2-3 bănci, înainte să semnezi orice antecontract.

Pre-aprobarea nu te obligă, dar îți spune realist în ce buget poți căuta. Mulți cumpărători fac greșeala de a vizita zeci de apartamente înainte să știe dacă banca le va da banii.

Programul Noua Casă (fost Prima Casă): condiții 2026

Programul guvernamental a debutat ca Prima Casă, prin OUG 60/2009 și HG 717/2009, fiind ulterior rebranduit Noua Casă, cu plafoane majorate și condiții actualizate. Administratorul programului este FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii), care emite garanția statului către băncile partenere.

Plafoanele de garantare, dobândă, eligibilitate

La momentul redactării, plafoanele orientative sunt:

• Locuințe cu valoare de până la aproximativ 70.000 EUR (echivalent lei): garanție de stat de aproximativ 50% din credit, avans minim 5%.
• Locuințe cu valoare între aproximativ 70.000 EUR și 140.000 EUR: garanție de aproximativ 60%, avans minim 15%.

Aceste praguri se pot modifica prin hotărâre de guvern, deci verifică pe site-ul oficial FNGCIMM și la banca finanțatoare cifrele actuale înainte de a depune dosarul.

Dobânda este plafonată legal: ROBOR la 3 luni (sau IRCC, indicele de referință pentru creditele consumatorilor) plus o marjă fixă maximă stabilită prin lege, plus comisionul de gestiune pentru FNGCIMM. În practică, asta face Noua Casă uneori mai ieftină decât un credit ipotecar standard, dar nu întotdeauna, mai ales când băncile lansează promoții.

Condiții generale de eligibilitate:

• Să nu deții, singur sau împreună cu soțul/soția, o altă locuință cu suprafață mai mare decât pragul prevăzut de lege.
• Să nu fi beneficiat anterior de programul Prima Casă/Noua Casă.
• Imobilul să fie destinat locuirii și să fie în proprietate (nu în construcție pe alt regim).
• Să te încadrezi în gradul de îndatorare admis de bancă.

Pași concreți la bancă și la FNGCIMM

1. Alegi banca finanțatoare dintre cele partenere FNGCIMM.
2. Depui dosarul de credit: acte de identitate, adeverință de venit, fișa fiscală, declarații pe propria răspundere că nu deții altă locuință și că nu ai mai accesat programul.
3. Banca evaluează dosarul și solicită garanția de stat la FNGCIMM.
4. După aprobare, identifici imobilul și transmiți la bancă documentele vânzătorului (extras CF actualizat, raport de evaluare, acte proprietate).
5. Se semnează antecontractul și apoi contractul autentic la notar, simultan cu contractul de credit și ipotecă.

Termenul total, de la depunere la deblocarea fondurilor, este de aproximativ 30-60 de zile, în funcție de bancă și de complexitatea dosarului.

Credit ipotecar standard: alternativa la Noua Casă

Dacă nu te încadrezi în Noua Casă (de exemplu, vrei un imobil peste plafon, sau ai mai beneficiat de program), creditul ipotecar standard este alternativa firească. Diferențe esențiale față de Noua Casă:

• Avans mai mare (de regulă 15% pentru prima locuință, 25%+ pentru a doua).
• Dobândă negociabilă: poți obține promoții, dobânzi fixe pe primii 3, 5, 7 sau 10 ani.
• Plafon de creditare mai generos (limitat doar de gradul de îndatorare și valoarea imobilului).
• Mai multă flexibilitate la tipul imobilului (case, terenuri cu construcție, imobile în construcție în anumite condiții).

În 2026, multe bănci oferă produse hibride: dobândă fixă pe primii 5 ani, apoi IRCC plus marjă. Compară DAE (dobânda anuală efectivă), nu doar dobânda nominală, pentru că DAE include comisioanele.

Înainte să semnezi, citește atent informarea precontractuală primită de la bancă, care detaliază toate costurile și condițiile.

Etape ale tranzacției, de la căutare la intabulare

O achiziție imobiliară parcurge, indiferent de tipul finanțării, aproximativ aceleași etape. Iată ce să faci la fiecare.

Vizionarea: ce întrebi, ce verifici

La vizionare, du-te cu o listă scrisă. Întrebări obligatorii:

• De cât timp este pus în vânzare?
• Cine sunt proprietarii actuali și de cât timp dețin imobilul?
• Există ipoteci, sarcini, litigii, popriri?
• Care sunt cheltuielile lunare reale (întreținere, utilități, fond reparații)?
• Sunt restanțe la asociația de proprietari?
• Ce lucrări s-au făcut la bloc/casă (acoperiș, fațadă, izolație, instalații)?
• Există vicii ascunse cunoscute (igrasie, infiltrații, fisuri)?

Verifică fizic: instalațiile electrice, presiunea apei, starea ferestrelor, izolația, vecinii (sună la ușa de alături, întreabă despre liniște). Fă fotografii și notează imediat după vizionare.

Verificări juridice (extras CF, ipoteci, sarcini, urbanism)

Această etapă separă cumpărătorii prudenți de cei care vor avea probleme peste un an. Cere și verifică:

1. Extras de carte funciară pentru autentificare (nu unul mai vechi de 30 de zile, ideal cerut de notar în ziua semnării). Arată proprietarul actual, suprafața exactă, cota indiviză, eventualele ipoteci sau sarcini.
2. Acte de proprietate în lanț: contract de vânzare-cumpărare anterior, certificat de moștenitor dacă este cazul, acte de partaj, sentințe definitive.
3. Certificat de atestare fiscală de la primărie, care confirmă că nu există datorii la impozitul pe clădiri.
4. Adeverință de la asociația de proprietari cu situația restanțelor la întreținere.
5. Certificat de urbanism (recomandat la case și terenuri), care arată regimul juridic, restricțiile de construcție, eventualele exproprieri.
6. Autorizații de construire și recepții pentru imobilele noi sau modificate.

Cadastrul și intabularea sunt reglementate de Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare. Imobilele neintabulate nu pot face obiectul unui credit ipotecar, deci dacă apare un imobil "fără cadastru", costul și timpul intabulării cad de regulă în sarcina vânzătorului, înainte de semnare.

Antecontract și arvună

Antecontractul (sau promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) este documentul prin care părțile se obligă să încheie contractul autentic la o dată viitoare. La semnare se plătește, de obicei, o arvună, între aproximativ 5% și 10% din prețul total.

Două principii de bază ale arvunei conform Codului civil:

• Dacă renunță cumpărătorul fără motiv, pierde arvuna.
• Dacă renunță vânzătorul fără motiv, restituie dublul arvunei.

Antecontractul poate fi încheiat la notar (cu data certă și forță executorie pentru anumite clauze) sau sub semnătură privată. Pentru sume mari, recomandarea este la notar. Detalii suplimentare în articolul nostru despre /blog/antecontract-vanzare-cumparare-imobiliar.

În 2026, tot mai multe antecontracte se semnează cu /blog/semnatura-electronica-tranzactii-imobiliare-romania, ceea ce reduce timpul logistic atunci când părțile sunt în orașe diferite.

Clauze obligatorii într-un antecontract bun:

• Identificarea exactă a imobilului (adresă, număr cadastral, suprafață utilă, suprafață construită).
• Prețul total și moneda.
• Condițiile suspensive (de exemplu: obținerea creditului bancar până la o dată concretă).
• Termenul pentru încheierea contractului autentic.
• Cine suportă ce costuri (notar, ANCPI, impozit).
• Penalități pentru întârzieri.

Contractul autentic la notar

Conform legii române, vânzarea-cumpărarea de imobile este valabilă DOAR în formă autentică, semnată în fața notarului public. Notarul verifică:

• Identitatea părților.
• Capacitatea de a contracta.
• Extrasul CF actualizat (cerut de notar, valabil 24 de ore).
• Plata efectivă a prețului (sau ipoteca constituită simultan, dacă există credit).
• Calculul și încasarea impozitului pe transferul proprietății.

Onorariul notarial se calculează după tarifele minimale ale Uniunii Naționale a Notarilor Publici, în funcție de valoarea imobilului. Orientativ, pentru un imobil de aproximativ 80.000 EUR, onorariul notarial este în jur de 0,5% până la 1% din valoare, plus TVA.

Intabularea dreptului de proprietate

După autentificarea contractului, notarul depune cererea de intabulare la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din județul respectiv, conform tarifelor ANCPI. Tariful pentru intabularea dreptului de proprietate este, la momentul redactării, de aproximativ 0,15% din valoarea imobilului (cu minime și maxime stabilite). Procedura durează, în regim normal, până la 21 de zile lucrătoare, iar în regim de urgență (cu tarif majorat) câteva zile.

Doar după intabulare ești, juridic, proprietar opozabil terților. Cere extras de carte funciară pe noul tău nume ca dovadă finală.

Costuri totale: notar, ANCPI, impozit, comisioane, taxe ascunse

Bugetul real al unei achiziții depășește prețul de listare. Iată o listă orientativă de costuri suplimentare, exprimate ca procent din valoarea imobilului sau în sume aproximative:

• Onorariu notarial: aproximativ 0,5% - 1% plus TVA.
• Impozit pe transferul proprietății (suportat de regulă de vânzător, dar negociabil): conform Codului fiscal art. 111, aproximativ 1% pentru tranșa de până la 450.000 RON și 3% pentru ce depășește acest prag, cu condițiile actualizate la momentul tranzacției. Aceste praguri se pot modifica prin lege, deci confirmă cu notarul.
• Tarif ANCPI intabulare: aproximativ 0,15% din valoare.
• Comision agenție imobiliară (dacă lucrezi cu una): între 1,5% și 3% plus TVA, suportat de cumpărător sau vânzător, după contract.
• Raport de evaluare cerut de bancă: aproximativ 400-700 RON.
• Comision de analiză dosar bancă: poate fi fix sau procentual.
• Comision FNGCIMM (la Noua Casă): un procent anual aplicat la soldul garantat.
• Asigurare obligatorie a imobilului (PAD plus asigurare facultativă cerută de bancă): câteva sute de RON anual.
• Mutare, mobilier, mici renovări: budget separat, ușor subestimat.

Orientativ, costurile "ascunse" ale tranzacției (notar, ANCPI, evaluare, comisioane bancare) totalizează între 2% și 4% din prețul imobilului. Include-le în calculul de fezabilitate, nu doar avansul.

Greșeli pe care le fac cumpărătorii la prima achiziție

1. Semnează antecontractul fără pre-aprobare bancară. Dacă banca refuză, pot pierde arvuna sau pot fi nevoiți să accepte condiții mult mai proaste.
2. Sar peste verificările juridice pentru că "vânzătorul pare ok". Sarcinile, ipotecile sau litigiile apar în extrasul CF, nu în discuții.
3. Calculează doar rata, nu costul total al creditului. Un credit pe 30 de ani la 6% înseamnă, cumulat, aproape dublul prețului imobilului.
4. Ignoră cheltuielile de întreținere. Un apartament la bloc cu fond de reparații deficitar poate aduce costuri neașteptate la primul an de proprietate.
5. Nu citesc contractul de credit. Comisioanele de rambursare anticipată, clauzele de modificare a marjei, asigurările impuse pot costa mii de RON pe durata creditului.
6. Subestimează importanța notarului. Un notar bun nu e doar "ștampilă", verifică activ și semnalează probleme. Merită să mergi la unul recomandat, nu doar la cel mai apropiat.
7. Cumpără emoțional. Apartamentul "perfect" este de obicei cel care îți permite și un buget de rezervă pentru următoarele 12 luni de viață.

Checklist final pentru cumpărători

Înainte de a semna contractul autentic, bifează:

• Pre-aprobare bancară valabilă, pe valoarea exactă a imobilului.
• Extras CF actualizat, fără sarcini neașteptate.
• Acte de proprietate verificate în lanț.
• Certificat fiscal de la primărie, fără datorii.
• Adeverință asociație, fără restanțe.
• Raport de evaluare acceptat de bancă.
• Antecontract semnat, cu condiții suspensive clare.
• Buget pentru notar, ANCPI, comisioane, mutare (2%-4% peste preț).
• Asigurare PAD și asigurare facultativă pregătite.
• Cont bancar cu fondurile de avans deblocate la data tranzacției.
• Lectură atentă a contractului de credit, inclusiv clauzele "mici".

Întrebări frecvente

Cât avans îmi trebuie pentru prima locuință în 2026? Pentru creditul ipotecar standard, avansul este de regulă aproximativ 15% din valoarea imobilului. Pentru programul Noua Casă, avansul minim coboară la aproximativ 5% pentru imobilele sub primul plafon și aproximativ 15% pentru cele între plafoanele superioare, conform reglementărilor în vigoare la data tranzacției.

Care este gradul de îndatorare maxim admis de BNR? Conform Regulamentului BNR nr. 17/2012, gradul total de îndatorare este plafonat la aproximativ 40% din venitul net pentru creditele în lei. Există derogări de câteva puncte procentuale pentru cumpărătorii la prima locuință și plafoane mai reduse pentru creditele în valută străină.

Pot cumpăra prin Noua Casă dacă am avut Prima Casă în trecut? Nu. Programul este destinat persoanelor care nu au beneficiat anterior de Prima Casă/Noua Casă. Există totuși excepții foarte limitate prevăzute de lege pentru anumite situații familiale, pe care le confirmi cu banca finanțatoare și FNGCIMM.

Cine plătește impozitul pe transferul proprietății? Conform Codului fiscal art. 111, impozitul este datorat de vânzător și reținut de notar la momentul autentificării. În practică, părțile pot negocia altfel, dar răspunderea legală rămâne a vânzătorului.

Ce este intabularea și de ce este obligatorie? Intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, conform Legii 7/1996. Fără intabulare, dreptul tău nu este opozabil terților și nu poți constitui ipotecă. Procedura se face la OCPI prin notar, după autentificarea contractului.

Cât durează, în total, o achiziție cu credit ipotecar? De la depunerea dosarului la deblocarea fondurilor, aproximativ 30-60 de zile, în funcție de bancă, complexitatea dosarului și disponibilitatea documentelor vânzătorului.

Pot semna antecontractul electronic? Da, cu semnătură electronică calificată conform Regulamentului eIDAS și legislației române. Detalii în articolul despre semnătura electronică în tranzacții imobiliare.

Ce verific obligatoriu în extrasul de carte funciară? Numele proprietarului actual, suprafața exactă, cota parte, eventualele ipoteci, sarcini, interdicții, notări de litigii sau de promisiuni de vânzare anterioare. Cere un extras nou, nu unul vechi de luni de zile.

Comisionul agenției imobiliare se negociază? Da. În România comisionul standard variază între 1,5% și 3% plus TVA, dar este negociabil, mai ales la imobile de valoare mare sau când ești cumpărător serios cu pre-aprobare bancară.

Pot cumpăra un imobil neintabulat? Tehnic da, dacă plătești cash, dar este riscant și nu poți obține credit ipotecar. Cere vânzătorului să intabuleze imobilul înainte de semnare. Costul intabulării (cadastru, ANCPI) cade, prin cutumă, în sarcina vânzătorului.

Ce este FNGCIMM și ce rol are? FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii) este instituția care administrează garanția de stat pentru programul Noua Casă. Banca îți acordă creditul, iar FNGCIMM garantează un procent din el către bancă, ceea ce reduce avansul cerut.

Cât costă, total, o achiziție de aproximativ 80.000 EUR peste preț? Orientativ, încă aproximativ 2%-4% din valoare, adică între 1.600 și 3.200 EUR pentru notar, ANCPI, evaluare, comisioane bancare, asigurări. Bugetează separat mutarea și eventualele mici renovări.

Glosar conex

• Antecontract: promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care părțile se obligă să încheie contractul autentic.
• Arvună: suma plătită la antecontract, care funcționează ca garanție și clauză penală.
• DAE (dobânda anuală efectivă): indicatorul care include dobânda nominală plus comisioanele, exprimat procentual anual.
• Extras de carte funciară: documentul oficial emis de OCPI care arată situația juridică a unui imobil.
• FNGCIMM: Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, administrator al programului Noua Casă.
• Gradul de îndatorare: raportul dintre rate totale lunare și venitul net, plafonat de BNR.
• IRCC: Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor, calculat trimestrial de BNR.
• Intabulare: înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
• OCPI: Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, structură județeană a ANCPI.
• PAD: Polița de Asigurare obligatorie a Locuinței împotriva dezastrelor naturale.
• Sarcini (în CF): ipoteci, interdicții, litigii notate în cartea funciară care afectează imobilul.

Acest ghid a fost pregătit ca punct de plecare pentru cumpărătorii la prima locuință care vor să înțeleagă procesul în România în 2026. Pentru anunțuri verificate și agenți colaboratori, vezi /properties și platforma RealImobConnect.

Disclaimer: Conținutul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, financiară sau fiscală individuală. Cifrele, plafoanele și procentele citate sunt orientative la momentul redactării și se pot modifica prin acte normative ulterioare. Pentru decizii concrete, consultă un consilier juridic, un broker de credite acreditat și notarul public ales pentru tranzacție.

Autor: Echipa RealImobConnect.